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contentieux des baux commerciaux

Détermination de la juridiction compétente en matière de litiges relatifs aux baux commerciaux en France

Dans le système juridique français, les litiges pouvant survenir dans le cadre d’un bail commercial sont nombreux et peuvent porter sur différents éléments du contrat.

La première question qui se pose est celle de la compétence, qui change en fonction de la nature spécifique du litige. Cela représente une différence importante par rapport au système juridique italien.

Passons maintenant en revue les différents cas.

Litiges concernant une disposition du contrat de bail commercial :

Le tribunal judiciaire a une compétence générale pour les litiges concernant une disposition du contrat de bail commercial, comme :

  • Renouvellement du bail ; indemnité d’éviction ; indemnité d’occupation au titre des articles L145-28 à L145-30 du Code de commerce ; déspécialisation.

Le tribunal est compétent pour examiner une demande de fixation du loyer aussi, si elle est déposée en même temps que la demande principale.

Litiges de droit commun concernant une disposition d’un contrat de bail commercial:

  • Le tribunal de commerce est compétent pour les litiges relatifs aux baux commerciaux ou relatifs aux sociétés commerciales et aux actes de commerce, qui surviennent entre commerçants, établissements de crédit ou entre commerçants et établissements de crédit.
  • Si le tribunal de commerce n’est pas compétent, la compétence est attribuée au tribunal judiciaire.

Litiges relatifs au loyer d’un bail commercial à la suite d’une renégociation ou un renouvellement

  • Le juge compétent est le président du tribunal judiciaire (juge des loyers) du lieu où se trouve le bien, qui a une compétence spécifique, sauf si les parties en ont convenu autrement.
  • Le juge des loyers est compétent pour interpréter les clauses du bail et, notamment, pour déterminer les éléments de revalorisation de la valeur locative, qui dépendent des clauses contractuelles.

Litiges sur la réduction du loyer ou sur les charges et travaux:

  • Saisine facultative de la commission départementale de conciliation.
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